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Telegram搜索技巧:银行忧三倍数效应 都更授信趋严

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营造成本升高对都更危老造成的压力

营建成本上涨恐将使建商负担地主户的建造成本,不仅建商财务能力的抗压性将成为国银承接都更案的最新指标,金融圈高层透露,现在银行在都更授信上已聚焦所谓「三倍数效应」带来的影响。

金融业高层分析,若以传统的都更权益分配配比来看,现在随着营建成本上扬,最可怕的是所谓「三倍数」效应,倘若财力不够大的建商,很可能因为要分担地主权益的建造成本上扬部分而把利润全部吃掉,甚至倒赔。

金融业高层进而分析所谓的「三倍数效应」指出,许多上百亿元规模的大型指标都更案,多半以建商分三分之一,地主分回三分之二作为分配比例,换言之,倘若造价每坪涨10万元,恐怕建商负担得每坪增加30万元,因为建商不但要负担自己的部分,连同地主部分的造价成本上扬也得一并负担,不论是公办都更或民办都更,大多数都如此约定,倘若量体约大,这种「三倍数效应」对建商所造成的冲击就越大。

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一位主掌都更危老业务多年的银行主管指出,其实民间很多中型的都更或危老重建案,建商早就想调整分配比例,因为依照营造成本飙涨的程度,倘若按照以往最常见的建商分3成,原住户分7成分配,不但无法获利,反而还会倒赔,因此许多建商都向原住户争取改成「3.5:6.5」,甚至「是4:6」,但几乎都因原住户不同意而失败。

银行主管指出,很多都更或危老重建案,作到一半进度开始停滞不前,就是卡在上述的分配比例争议;至于量体更大的由政府出面的公办都更案或民间都更案,这方面调整权益分配的可能性更低,尤其是政府出面的公办都更案,当初是以决标的方式决选出承作团队,更无变更条件的调整空间。

对银行而言,投入都更或危老重建的建商,必须帮原地主吸收更多上扬的营造成本,也会让建商因此承受更大的财务压力,越来越多银行在承接都更案时,因而更重视造价成本上扬与建商本身的现金流、财务抗压性,以免产生坏帐。

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